Comment investir dans le neuf avec la loi pinel ?

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Les choses à savoir sur l’investissement dans le neuf avec la loi pinel

En investissant dans un logement neuf, avec la loi pinel, vous pouvez faire une économie de 63 000 euros grâce à un système de défiscalisation. Toutefois, pour bénéficier de ce dispositif, il faut préalablement remplir certaines conditions.

Avant tout, vous devriez vous engager à mettre en location votre bien immobilier sur une durée minimale de 6 ans. A part cela, il faut également que le logement se situe dans une zone géographique prévue par la loi pinel. Enfin, pour  que la défiscalisation soit effective, votre locataire devrait remplir certains critères.

Comprendre la loi pinel en quelques lignes

Le principal objectif de la loi pinel c’est l’incitation à investir dans le logement neuf tout en jouissant d’une réduction d’impôt. A part cela, cette loi vise aussi à faciliter l’accès au logement dans des zones où la demande est particulièrement élevée. Grâce au dispositif pinel, les ménages à faible revenus peuvent profiter d’un loyer plafonné ce qui les évitent de recourir à un logement social.

Quels sont les avantages du dispositif pinel ?

Profiter d’un avantage fiscal avant tout

Tout comme la loi Duflot, le dispositif pinel pourrait ouvrir à une réduction d’impôt très intéressante. Par rapport à cela, le montant d’investissement relatif à ce type de projet immobilier pourrait ne représenter que 34% du coût total car les 56% restants pourraient être supportés par la réduction d’impôt et le loyer.

Investissement immobilier durable

Contrairement à d’autres formes d’investissement locatif, acheter un bien immobilier avec le dispositif pinel pourrait être très rentable sur le temps. Et c’est justement pour cela qu’il pourrait très bien convenir à ceux qui aspire à faire un plan d’épargne pour sa retraite.

Bénéfique pour les locataires à faible revenu

Les loyers dans les zones A et A bis prévues par la loi pinel sont souvent exorbitants. Mais grâce à ce dispositif, les foyers qui ont des revenus modestes peuvent accéder à un logement décent qui correspond à leur moyen.

Avoir un prêt immobilier sans apport personnel

L’autre avantage de la loi pinel, c’est qu’il offre la possibilité de contracter un prêt immobilier sans avoir un apport personnel. Néanmoins, pour bénéficier de cette prérogative, il faut préalablement remplir certaines conditions.

Possibilité de louer le logement à un membre de la famille

Pas comme la loi Duflot, la loi pinel n’interdit pas la location de son bien immobilier à une ascendance ou descendance familiale. Avec cette possibilité, on dispose d’une bonne marge de manœuvre pour utiliser son bien immobilier bien avant la durée imposée par cette loi.

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Les différents types de défiscalisation avec la loi pinel

Dans la loi pinel, on distingue 3 principaux types de défiscalisations. Si le logement serait mis en location pendant une période de 6 ans, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12% ce qui correspondant à 26 400 euros pour une habitation neuve d’une valeur de 220 000 euros. Après, pour une période 9 ans, le taux de défiscalisation s’élève à  18% contre 21% si c’est 12 ans.

Simulation loi pinel

Pour vous permettre d’avoir une ligne d’idée sur les avantages financiers que vous pourriez avoir avec la loi pinel, voici une petite simulation :

« Imaginons que vous achetiez un bien immobilier pour un montant de 12 000 euros à Toulouse et que vous le mettiez en location pour une durée 12 ans. Au cours de cette période, votre réduction fiscale s’élèverait à 31 500 euros. Après, en se référant à la moyenne du montant des loyers soumis au dispositif pinel à Toulouse, pendant 12 ans, vous pouvez avoir une rente immobilière de 67 500 euros. Et en résumé, après une mise en location de 12 ans, votre logement ne vous coûterait que 51 000 euros seulement. »

Comprendre le principe de zonage du dispositif pinel

Obligatoirement, pour bénéficier de la loi pinel, votre logement doit être situé dans la zone prévue par ce dispositif (Zone A Bis, A, B1,  B2 et C). Toutes des villes avec un nombre d’habitants supérieur à 50 000, dans certaines de ces zones, avant de bénéficier de la loi pinel, il faut que la ville bénéficie d’un agrément auprès de la préfecture.

Outre ces paramètres, en matière de loi pinel, il y a aussi des zones dites tendues et des zones moins tendues. Principalement, cela dépend de la tension immobilière dans la ville concernée. Dans les zones A et A bis par exemple qui concernent toutes les communes de Paris, l’Iles de France et la Côte d’Azur, il est très facile de trouver un locataire, mais le coût d’investissement est très onéreux. Contrairement à cela dans les zones moins tendues comme les zones B2 et C, l’investissement coûte moins cher, mais le risque de vacance de logement y sont élevé.

Les profils de locataires compatibles avec la loi pinel

Dans la zone A Bis et A, pour un locataire qui vit seul, le revenu du locataire ne devrait pas dépasser les 38 465 euros contre 75 361 et 69 105 euros pour un ménage avec un enfant à charge. Et dans les zones B1 et B2 le revenu maximal doit être en dessous des 31 280 euros pour un célibataire et 50 233 pour un couple avec un enfant.

Pour ce qui concerne le prix du loyer, il est plafonné à 17,55 euros par m2 pour la Zone A bis, 13,04 euros pour la Zone A et 10,51 euros pour la Zone B1.

Les démarches à faire pour bénéficier de la loi pinel

Pour réaliser un projet d’investissement immobilier neuf avec la loi pinel, il faut avant tout évaluer sa capacité d’endettement. Par la suite, il faut contracter un prêt immobilier, choisir la zone à investir et procéder à l’achat du bien. Comme autres conditions, pour que votre profil soit éligible pour le dispositif pinel, il faut faire une location non meublée et l’habitation doit servir de résidence principale pour le locataire. A part cela, le logement devrait aussi être conforme aux standards Label BBC 2005 ou RT 2012 qui sont des réglementations thermiques et énergétiques qui régulent les habitations neuves.  

Quels sont les pièges à éviter avec la défiscalisation pinel ?

Sur le papier, investir dans un logement neuf avec la loi pinel pourrait être avantageux sur le plan financier. Mais en pratique, ce n’est serait pas forcement le cas. Pour éviter les pièges avec ce dispositif donc, le premier paramètre à prendre en compte c’est le choix de la localisation du logement. Si votre budget ne permet pas l’acquisition d’un bien immobilier dans les Zones A bis et A, avant de procéder à l’achat, vous devriez analyser le comportement du marché immobilier dans la ville de votre choix. Et parmi les critères les plus importants, il y a l’observation de la fluctuation des prix du loyer ainsi que le taux de vacance de logement.

Loi pinel 2021 : quels sont les changements ?

En principe, la loi pinel devrait prendre fin 2021, mais elle a été repoussée en décembre 2024. A partir de 2023, les taux de réduction d’impôt relatifs à cette loi seront revus à la baisse. Pour une location de 6 ans par exemple au lieu d’une réduction de 12%, elle ne serait plus que de 10.5% à partir de cette date.